Проектное финансирование в сфере строительства квартир может заработать уже с 1 июля 2018 года

igorad1 / Shutterstock.com

Ожидается, что с этого момента застройщики смогут выбирать между привычным привлечением и проектным финансированием средств граждан по ДДУ. Наряду с этим те, кто выберет второй метод, должны будут соблюсти все требования, установленные законом для застройщиков, желающих завлекать для постройки жилых домов деньги граждан (ч. 2 ст. 3 закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевой постройке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в кое-какие законы РФ"; потом – Закон № 214-ФЗ). В противном случае применять финансовые средства физических лиц они не смогут (ч. 2.2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). А вот на застройщиков, которые предпочтут проектное финансирование, указанные требования распространяться не будут. Об этом на протяжении состоявшейся день назад конференции ИД "Коммерсантъ" "Девелопмент новой волны: классика либо авангард?" заявил финдиректор АИЖК Виктор Шлепов.

Отметим, что в прошлом году был принят закон, регламентировавший создание особого фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законы РФ"; потом – Закон № 218-ФЗ). Таковой фонд получил в октябре 2017 года. Помимо этого, закон ввел дополнительные требования к застройщикам, разрешающие завлекать деньги граждан при строительстве квартир, – в частности в отношении размера собственных средств (ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Распространяться эти требования будут на тех, кто получил разрешение на строительство после 1 июля 2018 года.

Вместе с тем принятые изменения Виктор Шлепов назвал только переходной моделью. В ближайшее время планируется заменить привлечение средств граждан проектным финансированием. Соответствующая мысль изложена в утвержденной Правительством РФ 21 декабря 2017 года "дорожной карте" (Замысел мероприятий по постепенному замещению в течение трех лет средств граждан, завлекаемых для многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан). "Дорожная карта" создана правительством совместно с Банком России и АИЖК во выполнение поручения Главы Российской Федерации (подп. "б" п. 1 списка поручений от 5 ноября 2017 г. № Пр-2261). Документ предусматривает отказ от прямого привлечения средств граждан для постройки жилья уже в течение ближайших трех лет. "Застройщики утратят возможность завлекать средства неквалифицированных инвесторов, каковыми являются большая часть физических лиц, и будут завлекать такие средства от опытных участников рынка, каковыми являются банки", – заявил специалист.

Центральным механизмом проектного финансирования станут эскроу-счета. "Так же, как и прежде сохранится возможность приобретения жилья на этапе строительства, механизм оформления ДДУ со всеми его положительными атрибутами в виде госрегистрации, прозрачности, подотчетности. Гражданин сможет заключать ДДУ, но средства будут вносится на особый счет эскроу. Это трехсторонний контракт между клиентом, банком и застройщиком. С одной стороны, гражданин будет расставаться с этими средствами и они будут блокироваться до завершения ДДУ (гражданин не сможет передумать и забрать их). Иначе, застройщик не сможет получить эти средства до исполнения своих обязательств. А в строительных работах финансирование будет осуществляться банками в форме проектных кредитов, которые будут фондироваться за счет средств, размещенных на эскроу-счетах", – пояснил Виктор Шлепов.

Также согласно "дорожной карте" средства граждан, размещенные на особых счетах, открытых для расчетов по ДДУ, будут страховаться в размере не более 10 миллионов рублей. "Предположу, что в России в таковой лимит уложится около 95-97% заключаемых сделок. По Москве, очевидно, вряд ли. Представляется, что такая прямая государственная защита подобающа обезопасить граждан. Детали этого механизма будут прорабатываться, но это в любом случае надежнее, чем сегодняшний кредитный риск застройщиков", – заключил представитель АИЖК.

Чтобы такая модель получила в "пилотном режиме" уже с середины года, в настоящий момент, по словам Шлепова, обсуждается вопрос внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.

Но не все эксперты разделяют этот позитивный настрой. Так, исполнительный директор ГК "МИЦ" Даромир Обуханич, с одной стороны, признал проектное финансирование шагом к цивилизованному рынку. Но, иначе, он спрогнозировал неминуемое повышение цен на недвижимость: "У приобретателей будет гарантированное понимание результата своих вложений, а за это нужно платить. К тому же проектное финансирование, непременно, деньги не бесплатные. Все это повлечет за собой повышение стоимости жилья". Одновременно с этим, сказал он, отечественная система ипотечного кредитования существенно отстает от мировой, что вряд ли разрешит скомпенсировать рост стоимостей и поддержать рынок на нужном уровне. Со своей стороны, генеральный директор ГК "Садовое кольцо" Сергей Колунов предрек денежные сложности для маленьких застройщиков: "Мелкие компании с мелкими проектами банкам не занимательны. Соответственно, получить проектное финансирование они в 99% просто не смогут. Банкам эргономичнее работать с большими компаниями и большими проектами (от 50 тыс. – 100 тыс. кв. м любой)". А помощник председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров в целом скептически отнесся к такому инструменту, как счет эскроу: "Механизм финансирования при помощи эскроу существует с 2014 года. Но за эти три года ни одной сделки по счетам эскроу так и не было зарегистрировано. Так что большой вопрос, готовы ли банки заместить то финансирование, которое сейчас идет от участников долевого строительства".

Детский омбудсмен настаивает на диагностике кандидатов в приемные родители

Психологическая диагностика кандидатов в приёмные родители разрешит избежать катастроф, из-за которых жизнь детей подвергается смертельной опасности, считает Уполномоченный при президенте РФ по правам ребёнка Анна Кузнецова.

"Ужасное сообщение опять: ребёнок, которому нет и трёх лет, в коме после избиения приёмными родителями, практически нет живого места. Похожий инцидент случился и в Смоленске, где непонятным людям отдали приёмных детей, девочка погибла от их рук. Этим взрослым нет оправдания. Но какое количество таких случаев ещё необходимо, чтобы раз и навсегда расставить приоритеты и осознать, что нет ничего дороже детской жизни и что нет ничего более срочного, чем меры по сохранению жизни будущих приёмных детей!" — следует из сообщения омбудсмена, размещённого на личной странице в социальной сети.
По словам Кузнецовой, сейчас порядок оформления кандидатов в приёмные родители предполагает "прохождение школы приемных родителей", но не подразумевает никакой диагностики результатов прохождения этой школы. "А ведь имеется возрастные особенности, имеется особенности здоровья детей, адаптации и другое. Их нужно знать! Даже малышей перед поступлением в первоначальный класс тестируют и опрашивают, а в нашем случае отдали двух мелких больных детей паре, у которой вообще нет опыта воспитания. Но основное, психика была нестабильной, а это, при наличии утверждённых методик, возможно было распознать заблаговременно", — считает Кузнецова.
Омбудсмен уверена, что при должном сопровождении потенциальных приёмных родителей многих катастроф возможно было бы избежать.
"Сейчас при Минобразования создана группа, работают эксперты (в частности наши) над проектом новых законов и положений. Я уверена, решения найдутся.
Но имеется меры, которые возможно реализовать уже сейчас. Нужно подготовить и утвердить список методик для психологической диагностики кандидатов с участием ведущих экспертов, научить экспертов работать по ним. Меня в этом поддержал факультет психологии МГПУ. Это необходимо в первую очередь самим кандидатам: познать себя, разобраться со своими мотивами. Готовы ли они? И принципиально важно, чтобы эксперт сориентировался и верно трактовал результаты. А значит, обучение должно вестись с новыми подходами к оценке эффективности", — сказано в сообщении уполномоченного.
Незадолго до прокуратура и милиция задержали опекунов трехлетнего ребёнка, подозреваемых в покушении на его убийство. Помимо этого, прокуратурой и милицией СУ СК России по Тверской области возбуждено дело по факту халатных действий чиновников органов опеки.